Last updated 2023-10-04

Fradele ny eiendom

Når du skal fradele en ny eiendom, må du først kontakte kommunen. Kommunen sørger for oppmåling av eiendommen, og gir den et eget gårds- og bruksnummer i matrikkelen, før det sendes melding til tinglysing.

Nye eiendommer blir til

En ny eiendom blir til når noen vil skille ut et areal fra en eller flere eiendommer. Vi har fem forskjellige eiendomstyper som kan skilles ut. Det er: grunneiendommer, festetomter, eierseksjoner, anleggseiendommer og jordsameier.

Melding til tinglysing fra matrikkelen

For å få opprettet en ny eiendom må kommunen gi tillatelse, måle opp eiendomsgrensene og gi den nye eiendommen et eget gårds- og bruksnummer. Dette kalles matrikulering. Deretter sender kommunen en melding til tinglysing for å opprette et nytt grunnboksblad. I mange tilfeller vil dette bli tinglyst elektronisk, men ved noen tilfeller må kommunen sende melding til tinglysing i vanlig post.

Registrert eier forblir uendret

Når det nye bruksnummeret blir opprettet vil fremdeles de som eier hovedbruket bli stående som eier av den nye eiendommen. Dersom den skal tinglyses på ny eier må de som eier hovedbruket tinglyse et nytt skjøte eller festekontrakt for den nye eiendommen.

Heftelser på hovedbruket overføres

Når du oppretter en eiendom vil alle heftelsene på hovedbruket følge med over på grunnboksbladet til den nye eiendommen. Dersom eiendommen ble opprettet før 18. april 2017 vil ikke eldre heftelser være synlige på den fradelte eiendommen. Det vil i stedet være en varseltekst som henviser til at servitutter tinglyst før opprettelsen er synlig på eiendommen den ble opprettet fra. Selv om heftelsen ikke er synlig på grunnboksbladet til den nye eiendommen, kan den fremdeles ha rettsvern på det nye bruksnummeret.

For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ved opprettelse av eiendommer fra et hovedbruk, hvor festetomtene har egne festenummer, vil ikke festekontraktene følge med over på den nye eiendommen. Dersom fradelingen omfatter et areal hvor en eller flere av festetomtene rent fysisk befinner seg, må festetomtene samtidig få et nytt festenummer under den fradelte eiendommen. Ta kontakt med kommunen for spørsmål om dette.

Rettighetshaver sletter heftelser som ikke gjelder den nye eiendommen

Dersom du ønsker at den nye eiendommen skal være fri for heftelser, må heftelsene slettes. Hovedregelen er at rettighetshaver sender en henvendelse til Kartverket for å få slettet heftelsen.

Skal heftelsen slettes i den nye eiendommen, men bestå på hovedbruket, kalles det et pantefrafall eller en delvis slettelse. Den som sender slettebegjæring til Kartverket, må da tydelig angi hvilket gårds- og bruksnummer heftelsen skal slettes fra, og hvilken eiendom den fortsatt skal være tinglyst på.

Slette heftelser uten samtykke fra rettighetshaver

Heftelser som har blitt overført, men ikke berører den fradelte eiendommen kan i noen tilfeller slettes som åpenbart opphørt. Dette kan for eksempel være boretter, føderåd, veiretter, brønnrett, rett til båtfeste eller andre stedbundne rettigheter som ikke berører arealet til den nye eiendommen.

Du må ta stilling til hver enkelt heftelse, forklare og dokumentere og legge ved kartutsnitt som viser at heftelsen gjelder et annet areal. I mange tilfeller er det en fordel at du får en uttalelse fra kommunen om at heftelsen ikke gjelder på din eiendom.

Rettigheter til avdøde personer, kan slettes dersom det er en personlig rettighet som ikke kan gå i arv. I de fleste tilfeller krever vi skifteattest på at rettighetshaver har gått bort.

Visse heftelser kan ikke slettes fra grunnboken. Eksempler på dette er utskiftninger, jordskiftesaker, skjønn og rettsbøker. Det er vanskelig å dokumentere at heftelsen ikke berører arealet, og det er ikke en klar rettighetshaver i slike tilfeller.

Ofte stilte spørsmål

Alle heftelser blir overført for å synliggjøre eventuelle rettigheter til en annen person. Selv om du fradeler et areal av tomten din kan det være at en annen har for eksempel en veirett på det arealet. Selv om det opprettes et nytt bruksnummer på det arealet veien ligger vil ikke den som har rettigheten, miste sin rettighet.

Tidligere ble ikke alle heftelsene synliggjort på den utskilte eiendommen på samme måte. Det var kun de økonomiske heftelsene som ble synlige på grunnboksbladet. Selv om heftelsene tidligere ikke ble overført, så kunne de fremdeles være gyldige på den utskilte eiendommen, men var vanskeligere å oppdage. Den eneste reelle forskjellen fra før er at det nå er lettere for kjøper og selger å vurdere eventuelle heftelser som ligger på eiendommen.

Dersom eiendommen ble utskilt før 18. april 2017 vil de eldre servitutter på grunnboksbladet inneholde en varseltekst som henviser til at servitutter tinglyst før fradelingen er synlige på eiendommen den ble skilt ut i fra.

Hvis rettighetshaveren er død, vil arvingene normalt representere den avdøde. Dette gjelder spesielt hvor det er snakk om rettigheter som kan gå i arv. Hvem som er arvinger til den avdøde, vil stå på skifteattesten som utstedes hos tingretten. Skifteattesten må sendes inn til tinglysing sammen med en signert slettemelding fra arvingene.

Dersom rettigheten fremstår som personlig, og ikke kan gå i arv, kan Kartverket vurdere om heftelsen er åpenbart opphørt. Den som ønsker at dokumentet skal slettes, må da sende inn et brev og forklare at rettigheten var personlig. Legg ved dokumentasjon på at rettighetshaver er død, gjerne en skifteattest. Kartverket kan i slike tilfeller slette dokumentet uten arvingenes samtykke. Regelen om dette står i tinglysingsloven § 31.

Dersom rettighetshaveren er registrert med navn og fullt fødselsnummer i grunnboken kan Kartverket kontrollere i folkeregisteret at rettighetshaveren er død. I slike tilfeller er det ikke nødvendig å sende inn dødsattest eller annen dokumentasjon. Hvis rettighetshaverens fødselsnummer ikke står i grunnboken, må du legge ved dokumentasjon på at personen som er død, og er den personen som grunnboken utpeker som rettighetshaver.

Les mer om hvilke krav Kartverket stiller ved sletting av rettigheter ved dødsfall i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 9.1. problemstilling nr. 2.

Ved opprettelse av en ny anleggseiendom på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn, må den som hevder å være eier søke om grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven § 38 c. Fremgangsmåten og vilkårene er like som ved krav om grunnbokshjemmel etter kunngjøring etter lovens § 38 a, bortsett fra at det ikke er nødvendig å sannsynliggjøre hvem som har vært eier de siste 20 årene.

Når stat, fylkeskommune eller kommune overtar matrikkelenheter til veg- eller jernbaneformål, kan de selv erklære å være eier for å få overført grunnbokshjemmelen. Dette følger av tinglysingsloven § 38 b. Eiendommens salgsverdi må oppgis for beregning av dokumentavgift. Panteretter i eiendommen blir automatisk slettet. Dette følger av panteloven § 1-11 fjerde ledd.

Nyttig

Eiendomsgrenser

Property